LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE (LMNP) conditions, obligations & fiscalité en 2022/2023

Devenir propriétaire d’une location meublée à Angoulême : les avantages, les plafonds, la fiscalité, les obligations du bailleur… Tout savoir sur le statut LMNP en 2022/2023.

Publié le 13 octobre 2022


Advantis Groupe, promoteur de la résidence Les Studios du 9ème Art, connait bien le sujet de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) pour proposer des logements meublés de 19 à 37 m2 à acheter sur plans, au cœur d’Angoulême. Ces studios, se situent à proximité de 3 établissements d’enseignement supérieur et bénéficient d’une excellente desserte en partie sud de la ville d’Angoulême. Ils ont été spécifiquement conçus pour répondre à la demande d’hébergement croissante de jeunes actifs et étudiants dans ce quartier – sans oublier les 500 000 voyageurs et touristes de passage enregistrés dans cette la ville labellisée « Ville créative de l’Unesco » en 2019 et traversée par la LGV Paris / Bordeaux depuis 2017.


 

SPÉCIFICITÉS D’UNE LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE (LMNP)

 

Liste des meubles et équipements de votre location meublée

La location meublée consiste à mettre à disposition un local d’habitation garni de meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire et listés dans le décret n°2015-981 du 31/07/2015 :

  1. Literie comprenant couette ou couverture ;
  2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  3. Plaques de cuisson ;
  4. Four ou four à micro-ondes ;
  5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  7. Ustensiles de cuisine ;
  8. Table et sièges ;
  9. Étagères de rangement ;
  10. Luminaires ;
  11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Advantis Groupe facilite la location meublée non professionnelle dans le cadre des Studios du 9ème Art avec un « pack meubles » inclus dans le prix de vente et installé dans le logement à la livraison.

 

Loueur en meublé professionnel ou un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

  • les loyers perçus pour cette activité excèdent 23 000 € sur l’année civile ;
  • ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le loueur est aux yeux de la loi française un loueur en meublé non professionnel.

 

Durées et types de bail pour la location meublée non professionnelle

Le contrat de location d’un logement meublé est conclu pour une durée d’au moins un an. A la fin du bail et à défaut de congé donné par le bailleur ou le locataire ou de proposition de renouvellement, le bail est reconduit automatiquement et dans les mêmes conditions pour un an.

Lorsque le locataire est un étudiant, les parties peuvent convenir d’un bail d’une durée de neuf mois qui n’est pas reconductible tacitement. Dans ce cas, si les parties ne conviennent pas de la reconduction du contrat, celui-ci prend fin à son terme (loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-7 en vigueur depuis le 27 mars 2014).

Il existe également un autre type de bail dit de “mobilité”, dont la durée est obligatoirement comprise entre 1 et 10 mois.

Si le logement se situe dans une zone touristique ou une grande ville (comme c’est le cas à Angoulême par exemple), il peut également être intéressant pour le propriétaire bailleur de louer son bien pour de courtes périodes (quelques jours à quelques semaines) à des touristes ou voyageurs de passage. Considérée comme de la location saisonnière la durée du contrat est comprise entre 1 et 90 jours et n’est pas renouvelable.

Il est possible, et même conseillé dans une ville comme Angoulême, d’optimiser la rentabilité de votre location meublée en combinant la location long terme à la location saisonnière : par exemple louer votre bien pendant 9 mois auprès d’un étudiant et les 3 mois d’été vacants auprès des 500 000 voyageurs de passage à Angoulême. Il va sans dire qu’avec ce type de formule, les Studios du 9ème à Angoulême assurent à leurs propriétaire une rentabilité boostée par les locations de courte durée.

 

Fin du contrat de location meublée non professionnelle

Le locataire peut donner congé à tout moment et sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à l’expiration d’un délai de préavis d’un mois dans le cadre d’une location meublée. La réception de la lettre recommandée avec avis de réception par le bailleur fait courir le délai de préavis pendant lequel le locataire reste tenu de payer son dernier loyer (sauf si autre accord avec le bailleur).

Le bailleur d’une location meublée peut également demander congé à son locataire au moins 3 mois avant la fin du bail et selon les trois cas mentionnés dans l’arrêté du 29 mai 2015 :

  • Reprise du logement par le bailleur pour l’occuper, à titre de résidence principale ou pour y loger un proche,
  • Revente du logement inoccupé,
  • Fin du bail pour un motif légitime et sérieux (non-respect par le locataire de l’une de ses obligations, défaut d’entretien, troubles du voisinage…).

 


INVESTISSEUR, les points de vigilance POUR BIEN CHOISIR VOTRE LMNP

 

LMNP, la localisation et la demande, premiers critÈres d’achat immobilier

 Vous trouverez ci-après une formule qui joue sur la diversité des publics intéressés par les locations meublées et permettra aux propriétaires de s’assurer d’un taux d’occupation maximal et minimiser les risques de vacance locative.

+ Établissements d’enseignements supérieurs / pôles universitaires

+ bassins d’emploi

+ commerces et services de proximité

+ points d’intérêts touristiques

+ festival ou évènement culturel majeur

+ excellente desserte en transport en commun

+ liaison directe avec la gare SNCF ou l’aéroport de la zone

= TAUX D’OCCUPATION OPTIMAL

C’est la formule qu’Advantis Groupe a appliqué pour répondre à la demande croissante d’hébergement étudiants et jeunes actifs à Angoulême avec Les Studios du 9ème Art, une résidence avec services et logements meublés dans un secteur doté des équipements précités.

 

LMNP, équipements et services pour séduire et sécuriser les preneurs et sécuriser la location

La combinaison de locations de longue et courte durée vous assurera des loyers tous les mois de l’année. Si votre bien immobilier se situe dans une résidence dotée d’un gestionnaire, il ne faut pas hésiter à s’appuyer sur ses compétences et sa connaissance du secteur et lui confier la gestion locative de votre location meublée. Il se chargera ainsi de la rédaction et de la signature des contrats de location, des visites, des états des lieux, de la perception des loyers (et relance si nécessaire)… Il devrait également être en mesure de vous proposer une assurance de loyers impayés et propriétaire non occupant à des tarifs très compétitifs.

La résidence Les Studios du 9ème Art, où des studios meublés sont proposés à la vente par Advantis Groupe, bénéficient d’un régisseur sur place et de services appréciés par les voyageurs ou étudiants de passage à Angoulême : laverie, espace de convivialité, parking privé, local vélos sécurisé, excellente desserte en transports en commun, établissements d’enseignement supérieur et commerces accessibles à pied… Ces avantages sont autant d’arguments permettant à votre location de trouver rapidement preneur et de vous assurer de recettes régulières toute l’année.

Découvrir les Studios du 9ème Art à Angoulême

 

Calculer la rentabilité de votre bien en location meublée non professionnelle

La rentabilité locative est l’indice qui vous aidera à déterminer si votre investissement locatif vous permet de vous enrichir ou a minima de rembourser votre emprunt pour ne pas perdre d’argent.

Rentabilité brute = (loyer annuel / coût d’achat) x 100

Advantis Groupe fournit à ses clients une grille locative certifiée par le gestionnaire de la résidence services. Le client est alors en mesure de calculer précisément la rentabilité brute de son investissement immobilier selon la formule reprise ci-dessus.

Rentabilité nette = (loyer annuel – charges – impôts) / coût d’achat x 100

De manière générale, la location meublée est plus intéressante sur cette formule, parce que :

  • les loyers sont supérieurs à ceux des logements vides
  • la fiscalité du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous permet de déduire vos charges & frais divers à vos recettes et ainsi de dégager un déficit sur lequel vous ne serez pas imposable.

À vos calculatrices et simulateurs…

 


DÉCLARATION D’UNE LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE

 

Les revenus résultant de la location de locaux meublés dont vous êtes propriétaire sont soumis à l’impôt sur le revenu et constitue une activité commerciale relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des revenus fonciers.

 

Comment déclarer votre location meublée en 2022 ?

 

LES DÉMARCHES PRÉALABLES : ENREGISTREMENT DE VOTRE LOCATION MEUBLÉE

Pour proposer votre logement en location meublée, vous devez l’inscrire auprès du centre de formalités des entreprise (CFE), à savoir le greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien concerné. À noter que, dans le cas de pluralité de locations meublées, le greffe du Tribunal de commerce compétent est celui où est située la location qui génère les revenus les plus élevés. La formalité auprès du greffe est gratuite et n’entraîne pas d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. L’inscription doit être réalisée dans les 15 jours du début de la location de votre bien au moyen du formulaire P0i (numéro Cerfa 11921) disponible sur le site de la Direction générale des entreprises.

Cette démarche administrative préalable et obligatoire vous permettra :

  • d’obtenir un numéro SIRET ;
  • de faire connaître l’existence de cette activité ;
  • d’indiquer le régime d’imposition que vous avez choisi.

Vous devez également, la première année de location du local, souscrire une déclaration n° 1447-C-SD (déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises), au plus tard le 31 décembre, auprès du SIE du lieu de situation du bien.

Si vous optez pour de la location saisonnière de courtes durées (type Airbnb), sachez qu’une déclaration spécifique sera à réaliser auprès de la Mairie de l’adresse du bien pour la collecte de la taxe de séjour.

 

DÉCLARER AUX IMPÔTS VOTRE LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE

L’activité de loueur en meublé non professionnel est considérée comme une activité commerciale soumise à l’impôt sur le revenu (catégorie bénéfices industriels et commerciaux) et aux impôts locaux. Si vous avez opté pour le régime micro-BIC lors de votre inscription auprès du Greffe, vous devez indiquer sur la déclaration complémentaire de revenus n° 2042 C PRO en plus du montant de vos recettes et de votre numéro d’identification au répertoire Sirene délivré (n° SIRET), l’adresse de votre principal établissement pour votre activité de loueur en meublé.

En dehors de la déclaration des loyers sur ses impôts sur le revenu, le loueur meublé est également soumis à :

cotisation foncière des entreprises (CFE) avec une exonération possible si les recettes sont inférieures à 5 000 € – les avis de CFE sont consultables exclusivement dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, préalablement aux échéances de paiement, si vous ne disposez pas d’espace professionnel, il convient au préalable de le créer pour accéder à vos avis.;

cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) dans le cas où votre chiffre d’affaires est supérieur à 152 500 € ;

taxe d’habitation si le propriétaire fait du local loué son habitation principale en dehors de la période de location ;

taxe foncière sur les propriétés bâties, variables selon les communes _ parfois exonérée pour les meublés de tourisme dans les zones de revitalisation rurale sur décision de la commune ou de l’intercommunalité.

 

Quelles sont les charges déductibles d’une location meublée non professionnelle ?

 

LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL, QUEL RÉGIME FISCAL ?

 Il existe 3 régimes fiscaux différents pour la détermination du bénéfice imposable en ce qui concerne les locations meublées :

  • le régime de la micro-entreprise dans le cas où le chiffre d’affaires généré par les loyers de votre location meublée ne dépasse pas 72 600 € HT (ou 176 200 € HT pour les meublés de tourisme classés) – votre bénéfice imposable sera calculé automatiquement par application au chiffre d’affaires déclaré d’un taux d’abattement forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 € (71 % pour les meublés de tourisme classés) représentatif des charges, c’est la totalité de vos recettes annuelles qu’il faudra renseigner la déclaration complémentaire n°2042 C PRO  professions non salariées, rubrique «Revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro BIC» ;
  • le régime réel simplifié dans le cas où le chiffre d’affaires généré par les loyers de votre location meublée est supérieur à 72 600 € HT et ne dépasse pas 247 000 € HT (seuils à 176 500 € et 818 000 € pour les meublés de tourisme classés), c’est le résultat annuel (charges et frais déduits) – à reporter sur votre déclaration complémentaire des revenus n° 2042 C PRO, rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel » – il vous faudra également souscrire une déclaration n° 2031 Impôt sur le revenu-BIC et fournir des justificatifs comptable ;
  • le régime réel normal si le chiffre d’affaires est supérieur à 247 000€ HT (seuil à 818 000 € HT pour les meublés de tourisme classés) – à reporter sur votre déclaration complémentaire des revenus n° 2042 C PRO, rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel » – il vous faudra également souscrire une déclaration n° 2031 Impôt sur le revenu-BIC et fournir des justificatifs comptables.

A noter qu’il est possible d’opter, avant le 1er février de chaque année, pour un régime supérieur à celui dont le loueur relève normalement à raison du montant de ses recettes (exemple : si vous relevez de plein droit du régime du micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel simplifié). La première année d’activité, l’option peut être exercée au plus tard jusqu’à la date de dépôt de la première déclaration de résultats.

 

LES FRAIS, AMORTISSEMENTS ET CHARGES DÉDUCTIBLES POUR LES LOCATIONS MEUBLÉES

En location meublée, il n’y a pas de déduction sur les bénéfices au régime micro-BIC. En revanche, au régime réel, les possibilités de déduction sont nombreuses, ainsi que les amortissements.

Le régime réel est celui des loueurs dont les recettes dans le cadre de la location de biens meublés sont supérieures à 72 600 € HT. Ce régime d’imposition, qui ne pratique aucun abattement forfaitaire, permet de déduire des charges. Il requiert de tenir une comptabilité, une charge que vous pouvez confier à un organisme de gestion agréé (les frais d’adhésion sont déductibles).

Avec le statut LMNP, quasiment toutes les charges sont déductibles :

✅ frais de gestion,

✅ frais de comptabilité,

✅ frais d’assurance,

✅ frais de notaire,

✅ frais d’agence,

✅ charges de copropriété,

✅ intérêts d’emprunt,

✅ taxe foncière,

✅ achat de petits équipements ou appareils

✅ travaux (quand ils ne sont pas déductibles, ils sont amortissables) …

L’amortissement est aussi un avantage du statut LMNP. Cela consiste en un lissage de vos dépenses réelles, ventilées par le biais de plus petites sommes, dont la déduction s’étale sur plusieurs années. Cela peut concerner par exemple les équipements d’un appartement meublé ou encore des travaux de gros œuvre.

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